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实录 | 华润置地唐勇:不只争当短跑冠军

2019年08月23日 09:30??来源:吴诗如

??乐居财经 吴诗如 发自香港
??华润置地(1109,HK)的中期业绩发布会还是在香港湾仔的华润大厦举行。这一次,参加发布会的媒体要比半年前2018年度业绩发布会时要多,整个会议室的座位被坐满。

??发布会正式开始前,华润置地主席兼执行董事唐勇、总裁兼执行董事李欣、执行董事沈彤东等一众高管站在一起让媒体拍照,现场闪光灯声音不断。唐勇站在C位,约2分钟后,他问媒体“可以了吧?”,却在打算落座的时候又被主持人劝回原地继续拍照。主持人还笑言:“记者朋友们,还有最后一次(拍照)机会。”

??在开场致辞中,唐勇把华润置地过去半年的成绩总结为“平衡、稳健、低风险”。根据华润置地午间发布的半年报,截至2019年6月30日,华润置地综合营业额为458.5亿元,同比增长4.7%。其中,开发物业营业额为366.1亿元,同比增长0.3%,投资物业(含酒店经营)租金收入为57亿元,同比增长30.4%。

??销售方面,上半年华润置地总口径签约额为1188亿元,较去年同期增长26%和9.6%,接近全年目标2420亿的一半;权益签约额为815亿元,同比增长11.9%。而已销售尚未结算的签约额为2733.3亿元,其中已锁定在年内结算的开发物业营业额为1169亿元。

??在这份半年报中,华润置地多项指标表现不错,但综合毛利率却出现下滑,而且跌幅不算小。今年上半年华润置地的综合毛利率为38.2%,相比去年同期的48.1%下滑了20.6%,唐勇将其归因为结算结构的影响。“去年上半年跟今年上半年一样,一线城市和二线城市的结算占85%-86%。去年深圳湾悦府项目72%的高毛利把整个结算毛利数字拉高了,我觉得是历史高点,今年开始回落到正常水准。预计全年毛利率在35%-40%。”

??在这场发布会上,土储和融资依然是必不可少的问题。另外,密集的房企半年报业绩会前夕,中共中央、国务院发文表态支持深圳建设先行示范区的消息,也成为了各布局大湾区城市的房企必答题之一。

??大湾区内旧改土储占比78%

??在财务管理上,华润置地持一贯谨慎的态度,净有息负债率43.6%,处于行业低位。综合融资成本为4.5%,比2018年底小幅下降了2个基点。对于华润置地的地融资成本,唐勇颇为满意,在发布会现场,其表示,“一家优秀公司应该能经得起时间的检验,不仅仅是争当短跑冠军。”

??土地储备方面,截至6月末,华润置地开发物业土储5770万平方米,其中权益土储面积4365万平方米,长三角、大湾区、京津冀的土储面积分别占15%、9%和7%。而投资物业的土储总建面970万平方米,权益面积690万平方米,其中一二线城市占比82%,购物中心面积占比55%。而城市更新方面,初步估算大湾区内土储面积占比达78%,其中深圳、广州的面积占比为55%。

??作为深耕深圳多年,且在深圳的资源配置较大的房企,唐勇不意外地被问及未来在深圳的计划。他表示,深圳的土储是公司最有价值的土储之一,据其透露,现有土储和在推进的旧改项目未来会有超过1000万平方米的土储,会给公司的业绩增长带来非常好的基础。

??“中年焦虑”是好事

??“华润置地成立到现在才25年,还没到30好几。”在媒体提到华润置地“中年焦虑”时,唐勇笑着纠正。他表示,有“中年焦虑”是好事,有焦虑证明公司管理层很负责、很有担当,而且求发展,如果不求发展就不用焦虑了。

??同时他谈到业绩,华润置地前7个月已经实现销售1314.7亿元,完成了全年目标的54%。唐勇对达成全年目标表现出信心。“我们全年有4300多亿的可售资源,只要去化50%几,就可以完成销售计划。”

??物业板块年内启动上市准备

??事实上,在头部房企纷纷试水多元化的大环境中,“中年焦虑”的华润也早把触角伸向其他领域,包括城市更新、物业管理、代建、长租公寓、康养地产等,各业务板块处于不同发展阶段。其中,发展脚步较快的是商业和物业板块。

??去年,房企分拆物业板块密集赴港上市,而在华润置地的计划中,物业板块上市也提上日程。“我们准备年内启动物业上市的安排,商业板块的上市还在计划过程中。”唐勇如是表示。据其透露,上半年华润置地的物业板块加大了外部业务拓展渠道,期内增加的1000万平方米的在管面积中,接近2/3来自于外部,业务对内部资源的依赖度降低,预期2020年末在管的及储备的面积将达到2亿平方米。

??物业之外,其他业务板块也有成果呈现。华润置地一直聚焦于深圳区域开展代建代理业务,截至6月底,华润置地在审的代建项目超过100个,合同代建投资额超过人民币570亿元,合同预计代建收入人民币15亿元,代建项目涉及公园、学校、市政大楼、医院等各类建筑类型,未来计划在深圳以外的区域实现快速对接。

??长租公寓方面,从公司已获取项目情况看,开业三个月以上的物业实现出租率90%以上,预计内含收益率可实现双位数。2019年末,公司预计在转及储备的公寓单位将达4万间。

??康养地产方面,华润置地聚焦核心城市,其目标是成为覆盖100万老人的综合康养运营服务供应商,预计2019年末锁定床位增加到8000张。

??业绩会现场问答实录(有删减):

??提问:上半年销售回款率大概是多少?净有息负债股东权益比率是43.6%,相比去年底有所上升,是否跟拿地支出比较大相关?

??沈彤东:上半年回款率是86%,基本符合预期。

??唐勇:净有息负债比去年同期下降了2个百分点,比去年底的数据有所上升,你看得非常仔细,通常第三、第四季度销售比上半年多一些,反映在下半年的资金结余也会多一点,整个公司的负债在行业内是比较低的,风险可控。

??提问:中央计划将深圳打造为示范区,公司现在的土地储备比较分散,未来会否把握先机,多拿土地?关于融资成本,今年融资环境比较紧,公司有没有融资计划?

??唐勇:谢谢你的问题,华润置地长期在深圳,在深圳的资源配置占有非常大的比例,相信会受益于深圳的改革和发展,同时也期待为深圳的建设做出一点贡献。目前我们在深圳的几个大型项目,从深圳万象城开始,到万象天地,到深圳湾的建设,包括我们在深圳的土地储备,我们在深圳的大量旧改项目也在积极推动,现有土地储备和推进的旧改项目未来会超过1000万的土地储备,会为公司的业绩增长带来非常好的基础。

??关于融资成本,公司上半年的融资成本比去年同期下降2个点,相信资本市场对公司的财务健康非常有信心,对公司的业绩增长也有信心,才有比较低的融资成本。

??于融资计划,公司一直保持动态管理融资目标,包括公司销售回款,公司总负债比例的控制一直维持BBB+评级,整个融资计划安排是动态管理,总体来讲要保持公司财务结构健康、安全而且有一定弹性。

??提问:内地今年说要发行新的贷款指标,今天首次报价下跌,您怎么看新的贷款指标?

??沈彤东:从我们公司今年发的美元债和人民币债情况来看,利率成本比较低,基本在3.5%左右,总体来说我们的资金成本比去年有所下降,今年的融资成本是4.4%,不可否认下半年融资规模会收紧,我们会持续关注市场走势和房地产融资额度,为公司发展提供充足的资金保证。

??提问:刚刚管理层说下半年融资规模要减少,指的是公司融资规模还是整体市场?看上半年发债,境外债8亿美元,境内30亿,境外比较少,有些上市公司说他们今年境外债被发改委限额,请问华润置地的境外债有没有被限额?

??沈彤东:我刚才说的资金额度扩展是整个市场融资额度压缩,不是华润置地,华润置地的资金相当充裕,融资成本也比较低。

??关于境外发债的情况,境外债国资委要求是借新还旧,我们的债务到期都是五年以上,没有新的债务要还,所以没有发债需求,另外我们的主要业务在境内,境内资金需求量不大。