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刘肖:进窄门,走远路

2019年08月23日 09:30??来源:乐居财经

??乐居财经 林振兴 发自北京

??“你们要努力进窄门。我告诉你们:将来有许多人想要进去,却是不能”,在《圣经》中窄门被看作“生门”,但仅有少数人能够进入。

??在传统房地产行业开发利润下行的背景下,细分市场被看成了房地产的“窄门”。只有率先进入“窄门”的房企被认为未来有更多机会“活得好”,“养老产业”正是近年来被频繁提起的一扇“窄门”。

??诚然,在万科集团高级副总裁、北方区域本部首席执行官刘肖看来,养老业务对企业来说是一个万亿市场的窄门道路。

??为何是窄门?他认为,“首先,养老业务在中国的黄金时期还没有形成,现在老年人活跃的时间越来越长,真正的黄金时代可能是在十年甚至二十年以后;其次,整个社会和行业的成熟度还不够,有很多痛点,比如养老的服务标准没有形成,定价机制也没有形成,越大品牌的企业做养老业务越担心风险。”

??但窄门不窄,养老拥有万亿蓝海。目前,中国进入了老年时代,60岁及以上老年人口有2.5亿人口,人口老龄化带来的巨大养老市场前景,不容小觑。

??许多房地产商和保险机构已经意识到这一点。截至2017年底,全国已有超过80家房企进入养老地产领域,17家险企进入或拟进入养老地产。

??早在2009年,万科便已经将触角伸向了“养老”这一蓝海,成为“养老产业”的开拓者和探索者。自杭州良渚文化村的随园嘉树开始,历经近十年的探索和实践,万科养老业务逐步形成自己的运营模式,

??截至目前,万科养老业务已布局16个城市,共储备带床位项目52个,可提供床位1万张以上,其中已开业项目中有接近5000床。

??在刘肖看来,万科在养老道路上虽然走得很慢,却会走得很远,“其一,万科做养老业务遵循邻里式养老,维系老人日常的生活方式;其二,万科在产品方面强调为全生命周期的客户提供服务,必然会进入养老业务,它是一个战略性协同的业务;其三,万科的生态开放性能够吸引更多的合作伙伴,共同把养老业务做好。“

??2019年,万科提出“收敛聚焦、巩固提升基本盘”以来,北京万科的养老业务也逐步收敛聚焦于两大产品线——突出专业护理能力的怡园,和营造睦邻友好关系的随园。

??8月20日,万科在北京终于正式亮相其标杆性的养老项目——北京随园养老中心,它是万科北方区域最大的养老社区,也是北京市场上少有的大规模的政企合作型养老项目。据悉,北京随园整体规划7栋楼,共700余张床位;其中,占地约4000㎡拥有20多个功能的公共配套空间是养老中心的核心组成部分。

??事实上,不少房企依然沿用住宅的生意逻辑进行养老项目开发,而这不仅无益于项目革新。养老地产考验是企业的融资、资金运作,对内容创造及运营等多方面的能力,包括对宏观政策的把控和判断力。

??万科不做养老地产,做的是养老服务。面对地产“窄门”的养老产业,万科应如何抢占先机争夺细分领域重要席位,随园如何做到更专业、更深入,做出北方特色?

??“没有围墙的养老院”,是外界对于随园的第一印象。全景式落地窗的设计,不仅能保证活动区域的采光充足,还可以让室内室外得到充分的互动。通过禅意的庭院,木质的外墙,松柏的建筑纹理,让所有的居住空间都充分吸收自然的氧份,透出开阔包容的意境。

??万科邀请了日本的知名设计师津岛晓生,经过3年的时间研究适合随园的长者社交活动场景。在室内设置了阅读视听、棋牌运动、书画音律、舞蹈瑜伽、茶饮水吧、休闲会客、阳光私宴等20余个功能空间,在室外打造了“悦舞园、健步园、康养园及益趣园”四大景观空间,以满足老人养生休闲的多样需求。

??此外,随园设有医疗、餐饮、生活、文娱、护理五大服务模块,形成养老闭环。支撑这五大服务模块背后的两大创新工具,一个是幸福银行,另一个是V-Care智慧照护平台。

??幸福银行把在住老人“感觉自己没有用”的消极养老状态变成“赚钱、攒钱、花钱”的主动养老模式。在随园,每位老人都会得到一本幸福账户,里面详细介绍了幸福银行的使用规则。在积极参与康复运动、社团、社交活动的时候,他们可以获得相应的奖励金,并存储进幸福银行,通过支取这些奖励金可以进而换取对等的福利内容。

??V-Care智慧照护平台是依托于北京万科养老开发的服务管理系统,也使得随园可以更好地实现了服务的标准化和精细化。数据显示,北京万科养老目前已梳理出了8大类服务模块165个服务细项。工作人员会按照护理等级为每位长者定制照护计划,并规范64项护理动作。引入随园项目使用时,V-Care系统已经进入3.0阶段,巡更系统得到了优化更新。

??值得注意的是,在对国内外优秀养老社区的考察研究中,万科发现一些养老院会创新地尝试与幼儿园和长租公寓的建设结合起来。又如,随园也正在与中国社会科学院大学、北京中医药大学等周边高校开展党建团建、红色文化、志愿服务等多种形式的共建,积极融入社会的同时,不断探求幸福养老的更高价值。